Описание Методики FinZem

Версия 1.0 от 19 июля 2026 г.

Настоящий документ является неотъемлемой частью Лицензионной оферты (Пользовательского соглашения). Все термины, используемые в Оферте с заглавной буквы, толкуются в соответствии с настоящей Методикой.

1. Общие положения

1.1. Настоящий документ описывает Методику FinZem — совокупность математических моделей, алгоритмов обработки данных и расчетных правил, используемых Платформой FinZem для автоматизированного определения Рейтинга FinZem, Индекса FinZem и иных аналитических показателей.

1.2. Методика FinZem является результатом интеллектуальной деятельности Правообладателя, охраняется законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности и задепонирована в установленном порядке.

1.3. Платформа FinZem использует исключительно формализованные алгоритмы. Все расчеты выполняются автоматически, без участия человека в процессе оценки.

2. Исходные данные

2.1. Данные, вводимые пользователем

Для выполнения расчетов Пользователь может указать следующие параметры земельного участка:

• кадастровый номер;
• площадь участка;
• регион местонахождения;
• кадастровая стоимость за единицу площади;
• рыночная стоимость за единицу площади;
• вид разрешенного использования (ВРИ);
• параметры выкупа (процентные ставки по ст. 39.18 ЗК РФ, выкуп под домом, выкуп под ОКС, выкуп СХ);
• параметры аукциона (начальная и конечная цена аренды, начальная и конечная цена покупки);
• дополнительные расходы (благоустройство, коммуникации, дороги, бюджетные ограничения).

2.2. Данные из открытых источников

Платформа может использовать общедоступные сведения из:

• государственных кадастровых реестров;
• торговых площадок (torgi.gov.ru и иных);
• иных открытых источников.

2.3. Правообладатель не гарантирует полноту, точность и актуальность данных, полученных из внешних источников. Пользователь вправе самостоятельно проверить и скорректировать любые данные перед выполнением расчета.

3. Расчетные стратегии

3.1. Перечень стратегий

Методика FinZem предусматривает расчет по следующим стратегиям:

1. ПСПЗУ в аренду — переуступка — участок оформляется в аренду через процедуру предварительного согласования с последующей переуступкой прав аренды.
2. ПСПЗУ в собственность — участок выкупается в собственность по кадастровой стоимости.
3. ПСПЗУ в аренду → выкуп под домом — после аренды и строительства дома — выкуп земли под ним.
4. ПСПЗУ в аренду КФХ (3 года) — аренда сельхозучастка для КФХ с последующим выкупом.
5. Торги в аренду (ИЖС/ЛПХ/сад) — аукцион на право аренды под индивидуальное жилищное строительство.
6. Торги в аренду (Коммерция) — аренда через аукцион для коммерческого использования.
7. Торги в аренду (СХ) — аренда сельхозземель через торги.
8. Торги покупка (в собственность) — прямая покупка участка через аукцион.
9. 119-ФЗ Арктика и ДВ — безвозмездное получение участка по программам «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».

3.2. Фильтрация по ВРИ

Доступные стратегии определяются видом разрешенного использования участка:

• ИЖС/ЛПХ: стратегии 1, 2, 3, 5, 8, 9;
• Сельхозназначение: стратегии 4, 7, 8, 9;
• Промземля: стратегии 6, 8, 9;
• Коммерция: стратегии 6, 8, 9;
• Садоводство: стратегии 1, 2, 3, 5, 8, 9.

3.3. Региональные ограничения

Стратегия «119-ФЗ Арктика и ДВ» доступна только для участков, расположенных в регионах, на которые распространяется действие Федерального закона № 119-ФЗ и программы «Арктический гектар».

4. Рейтинг FinZem

4.1. Рейтинг FinZem — показатель, отражающий соотношение количества стратегий, по которым расчетный доход превышает расчетные расходы, к общему количеству доступных стратегий для данного участка, с учетом максимального показателя рентабельности (ROI).

4.2. Рейтинг FinZem формируется на основе формализованных алгоритмов и выражается в качественной шкале:

• высокий потенциал;
• средний потенциал;
• низкий потенциал;
• недостаточно данных.

4.3. Термин «прибыльная стратегия» означает, что по результатам автоматизированного расчёта расчетный доход превышает расчетные расходы по данной стратегии. Термин не является гарантией получения прибыли в будущем.

4.4. Рейтинг FinZem является вспомогательным информационным показателем и не может рассматриваться как рекомендация к совершению сделки.

5. Индекс FinZem

5.1. Индекс FinZem — интегральный показатель привлекательности земельного участка, рассчитываемый на основе оценки факторов:

• наличие и доступность инфраструктуры (электричество, вода, газ, канализация, интернет, дорога);
• состояние участка (лес, кустарник, мусор, борщевик, необходимость расчистки);
• природные факторы (заболоченность, уровень грунтовых вод, рельеф, уклон, риск подтопления);
• окружение (лес, водоем, промышленные объекты, фермы, расстояние до населенных пунктов).

5.2. Индекс FinZem выражается числовым значением от 0 до 100, где более высокое значение соответствует большему количеству положительных факторов.

5.3. Если по какому-либо фактору данные отсутствуют, этот фактор не учитывается при расчете как положительный или отрицательный.

6. Аналитический отчет

6.1. Аналитический отчет включает:

• сводку по всем доступным стратегиям с указанием расчетных показателей;
• детализацию затрат по каждой стратегии;
• Рейтинг FinZem и Индекс FinZem (при наличии данных);
• информацию об исходных параметрах расчета.

6.2. Отчет формируется автоматически в момент запроса Пользователя и отражает состояние расчетов на момент формирования.

7. Режим «Советник»

7.1. Режим «Советник» представляет собой функцию программного обеспечения FinZem, автоматически анализирующую данные по алгоритмам Платформы и отображающую расчетные показатели, уведомления и информационные подсказки непосредственно в интерфейсе браузерного расширения.

7.2. Сообщения, формируемые в режиме «Советник», не являются:

• индивидуальной консультацией;
• юридическим заключением;
• инвестиционной рекомендацией;
• обязательным руководством к действию.

7.3. Режим «Советник» использует те же алгоритмы и расчетные правила, что и Платформа в целом. Результаты, полученные с использованием режима «Советник», идентичны результатам, полученным при стандартном расчете на Сайте.

8. Ограничения методики

8.1. Методика FinZem не учитывает:

• юридические обременения и ограничения, не отраженные в общедоступных источниках;
• индивидуальные договорные условия конкретных сделок;
• изменение законодательства после момента расчета;
• форс-мажорные обстоятельства и макроэкономические изменения.

8.2. Все расчеты носят информационно-аналитический характер. Фактические результаты могут отличаться от расчетных в силу объективных причин, включая, но не ограничиваясь: изменение конъюнктуры рынка, изменение законодательства, индивидуальные условия сделки.

9. Версионность и изменения

9.1. Методика FinZem может быть изменена Правообладателем. Актуальная версия документа опубликована на Сайте.

9.2. Об изменениях Методики Пользователь уведомляется путём публикации новой версии на Сайте. Предыдущие версии Методики хранятся в архиве Правообладателя и доступны по письменному запросу на адрес legal@finzem.ru.

9.3. Версия Методики, действовавшая на момент формирования Аналитического отчета, является определяющей для толкования результатов такого отчета.

9.4. Использование Платформы FinZem после публикации новой версии Методики означает согласие Пользователя с изменениями.

10. Заключительные положения

10.1. Вопросы и предложения, связанные с Методикой FinZem, принимаются на адрес: legal@finzem.ru.