Версия 1.0 от 3 августа 2026 г.
Настоящий документ является неотъемлемой частью Лицензионной оферты (Пользовательского соглашения) FinZem. Все термины, используемые в Оферте с заглавной буквы, толкуются в соответствии с Офертой и настоящей Методикой.
1.1. Настоящий документ описывает Методику FinZem — совокупность математических моделей, алгоритмов обработки данных, расчетных правил и критериев, используемых Платформой FinZem для автоматизированного формирования Рейтинга FinZem, Индекса FinZem и иных аналитических показателей.
1.2. Методика FinZem представляет собой разработанную Правообладателем совокупность алгоритмов, расчетных правил, структур данных и иных результатов интеллектуальной деятельности. Правовая охрана отдельных элементов Методики определяется их фактическим содержанием и применимыми положениями законодательства Российской Федерации.
1.3. Платформа FinZem использует формализованные алгоритмы обработки данных. Расчеты по Методике выполняются автоматически программными средствами Платформы без индивидуального участия специалиста Правообладателя в принятии решения по конкретному земельному участку.
1.4. Методика предназначена для автоматизированной предварительной информационно-аналитической оценки земельных участков и не заменяет юридическую, кадастровую, техническую, оценочную или иную профессиональную экспертизу.
1.5. Результаты расчетов являются расчетными показателями, полученными на основании имеющихся у Платформы исходных данных и применяемых на момент расчета алгоритмов. Они не являются достоверным предсказанием будущих событий или гарантией достижения какого-либо экономического результата.
Для выполнения расчетов Пользователь может указать следующие параметры земельного участка:
2.2. В зависимости от выбранной стратегии Платформа может использовать расчетные параметры, относящиеся к предварительному согласованию предоставления земельного участка, аренде, приобретению, выкупу, торгам и иным способам приобретения или использования земельного участка.
2.3. Правовые условия предоставления земельного участка, включая возможность его предоставления без торгов, необходимость проведения аукциона, условия аренды, выкупа, изменения ВРИ и иные требования, определяются законодательством Российской Федерации, региональными и муниципальными нормативными актами и конкретными обстоятельствами участка.
2.4. Данные из открытых источников.
Платформа может использовать общедоступные сведения из:
2.5. Состав и доступность внешних источников могут изменяться. Платформа не гарантирует постоянную доступность конкретного источника, полноту, точность, актуальность или отсутствие технических ошибок в сведениях, полученных из внешних источников.
2.6. Пользователь вправе проверить и скорректировать исходные данные перед выполнением расчета, если соответствующая возможность предусмотрена интерфейсом Платформы.
2.7. Если исходные данные отсутствуют, неполны, противоречивы либо не позволяют выполнить расчет с необходимой степенью определенности, Платформа вправе исключить соответствующую стратегию или показатель из результата и указать состояние «Недостаточно данных».
Методика может предусматривать автоматизированный расчет следующих стратегий:
3.2.1. Наличие стратегии в Методике не означает, что она юридически или фактически доступна для конкретного земельного участка.
3.2.2. Перед расчетом Платформа может осуществлять автоматизированную фильтрацию стратегий с учетом:
3.2.3. Возможность применения конкретной стратегии определяется не только ВРИ, но и совокупностью обстоятельств конкретного земельного участка, статусом заявителя, правовым режимом участка и действующим законодательством.
3.2.4. Автоматическая доступность стратегии в интерфейсе FinZem не является юридическим подтверждением права Пользователя на получение или приобретение земельного участка соответствующим способом.
3.3.1. Отдельные стратегии могут быть доступны только в определенных субъектах Российской Федерации или муниципальных образованиях.
3.3.2. Стратегии, основанные на Федеральном законе от 01.05.2016 № 119-ФЗ, применяются только при соблюдении требований указанного Федерального закона и иных применимых нормативных правовых актов. Само нахождение участка в соответствующей территории не означает автоматического наличия у Пользователя права на его получение.
3.3.3. Региональные и муниципальные ограничения, особенности определения цены, сроки, требования к заявителю и иные условия могут учитываться Платформой только в пределах доступных и формализуемых данных.
4.1. Рейтинг FinZem — расчетный информационно-аналитический показатель, характеризующий совокупную привлекательность участка по результатам автоматизированного анализа доступных расчетных стратегий.
4.2. При формировании Рейтинга Платформа может учитывать:
4.3. Конкретный алгоритм нормализации и итогового преобразования расчетных значений в качественную шкалу является частью Методики и может изменяться при обновлении ее версии.
4.4. Рейтинг FinZem может выражаться в качественной шкале:
4.5. Термин «прибыльная стратегия» означает исключительно то, что по результатам автоматизированного расчетного сценария расчетный доход превышает расчетные расходы. Данный термин не означает фактического получения или гарантии получения прибыли.
4.6. Рейтинг FinZem является исключительно информационно-аналитическим расчетным показателем. Он не является:
4.7. Рейтинг FinZem не гарантирует достижения Пользователем какого-либо экономического или иного результата.
5.1. Индекс FinZem — интегральный расчетный показатель, характеризующий совокупность положительных и отрицательных факторов, выявленных Платформой в отношении земельного участка.
5.2. Факторы, учитываемые при расчете Индекса, разделяются на две группы:
а) факторы, влияющие на значение Индекса:
б) информационные характеристики, которые не влияют на значение Индекса, но могут отображаться в Аналитическом отчёте:
5.3. Индекс FinZem формируется в виде Экспресс-кода FinZem — расчетного показателя из четырех слоев: P — Потенциал, E — Экономика, A — Актуальность (юридический статус), S — Состояние. Каждый слой получает балл L в диапазоне от −10 до +10 и буквенную маркировку по градациям: A — при 6 ≤ L ≤ 10; B — при 2 ≤ L < 6; C — при −2 < L < 2; D — при −6 < L ≤ −2; E — при −10 ≤ L ≤ −6; «?» — при недостатке данных по слою. Экспресс-код FinZem представляет собой четыре буквы в фиксированном порядке P–E–A–S (например, DBCC). Значение Индекса FinZem — среднее арифметическое баллов L по известным слоям: слой считается известным при наличии хотя бы одного известного значимого фактора, относящегося к этому слою; неизвестные слои не учитываются ни в числителе, ни в знаменателе. Среднее значение маркируется буквой A–E или «?» по тем же градациям; если известных слоев нет, участку присваивается нейтральный статус «Данных недостаточно». Пример: P = −3,4; E = +4,2; A = +1,6; S = −0,7 → среднее значение 0,425 → маркировка C.
5.4. Экспресс-код FinZem нельзя усреднять или сравнивать целиком: сравнение кодов выполняется только по отдельным позициям (слоям) и только для одной и той же Цели. Более высокое значение Индекса в рамках одной Цели означает более благоприятное сочетание учтенных Методикой факторов, но не означает гарантии пригодности участка для конкретной цели, отсутствия недостатков или достижения экономического результата.
5.5. Индекс FinZem не является профессиональным инженерным, экологическим, техническим, кадастровым или иным специализированным обследованием земельного участка.
5.6. При отсутствии достоверных данных по отдельному фактору такой фактор может не учитываться при формировании соответствующего расчетного показателя.
5.7. Если значение фактора неизвестно, оно не учитывается ни в числителе, ни в знаменателе Индекса. При отсутствии данных по всем факторам участку присваивается нейтральный статус «Данных недостаточно»; нейтральный статус не является отрицательным и не снижает привлекательность участка.
5.8. Для каждого слоя и для Индекса FinZem в целом Платформа может отображать сведения о полноте данных, уровне уверенности и диапазоне возможных значений балла L. Указанные сведения носят информационный характер, отображаются отдельно от Экспресс-кода и не влияют на значение Индекса.
5.9. В отношении участка Платформа формирует статус профиля участка: «Проверка пройдена» — участок удовлетворяет критериям Цели, значимых неизвестных нет; «Требуется проверка» — имеются значимые неопределенности в данных; «Стоп-фактор» — подтвержденная несовместимость вида разрешенного использования (ВРИ) или категории земель с Целью; «Данных недостаточно» — нейтральный статус, не снижающий показатели участка.
5.10. Статус «Стоп-фактор» определяется только на основании доступных данных объявления (ВРИ и категория земель в сопоставлении с Целью) и не формируется по прогнозным или предположительным сведениям.
5.11. Сведения о юридическом статусе участка и о полноте данных отображаются в виде отдельных значков и не входят в состав Экспресс-кода FinZem.
5.12. Шкала Рейтинга FinZem «Интересно», «Проверить», «Рискованно», «Данных недостаточно» (§4.4) характеризует соответствие участка критериям Цели и сохраняется в неизменном виде. Статусы профиля участка (§5.9) характеризуют состояние проверки участка и не подменяют указанную шкалу.
6.1. Аналитический отчет может включать:
6.2. Состав конкретного отчета зависит от выбранного Пользователем режима, доступности исходных данных и применимости соответствующих расчетных стратегий.
6.3. Отчет формируется автоматически в момент выполнения соответствующего запроса и отражает результаты обработки данных, доступных Платформе на момент формирования отчета.
6.4. Аналитический отчет не является гарантией точности фактических расходов, доходов, сроков окупаемости, рентабельности, возможности приобретения участка или получения какого-либо иного результата.
6.5. Аналитический отчет не заменяет проверку актуальных сведений об участке, документов, ограничений, обременений, градостроительной документации, инженерных условий и иных обстоятельств, имеющих значение для принятия решения.
6.6. Актуальность результатов отчета ограничена моментом его формирования. Изменение исходных данных, законодательства, рыночных условий, инфраструктуры, условий торгов или иных обстоятельств после формирования отчета может привести к несоответствию расчетных показателей фактической ситуации.
7.1. Режим «Советник» представляет собой функцию программного обеспечения FinZem, автоматически анализирующую доступные данные по алгоритмам Платформы и отображающую расчетные показатели, уведомления и информационные подсказки в интерфейсе браузерного расширения.
7.2. Сообщения и показатели, формируемые в режиме «Советник», не являются:
7.3. Режим «Советник» использует соответствующие расчетные алгоритмы и правила Методики FinZem.
7.4. Результат, отображаемый в режиме «Советник», относится к состоянию исходных данных на момент его формирования. Изменение сведений об участке, рыночной ситуации, законодательства или иных обстоятельств после формирования результата может сделать его неактуальным.
7.5. Режим «Советник» имеет вспомогательный информационно-аналитический характер. Пользователь самостоятельно принимает решение о дальнейших действиях и обязан учитывать обстоятельства, которые не были доступны или учтены Платформой.
8.1. Методика не предназначена для выявления всех возможных юридических, технических, экологических и экономических обстоятельств, способных повлиять на земельный участок или сделку.
8.2. В частности, Методика может не учитывать или учитывать неполностью:
8.3. Все расчеты носят информационно-аналитический характер. Фактические результаты могут отличаться от расчетных вследствие объективных и субъективных обстоятельств, включая изменение законодательства, рынка, стоимости работ и материалов, условий предоставления участка и иных факторов.
8.4. Пользователь обязан самостоятельно учитывать обстоятельства, которые не были учтены Методикой, а при необходимости — получить консультацию соответствующего специалиста.
8.5. Использование Методики не освобождает Пользователя от обязанности самостоятельно проверить юридическую возможность реализации выбранной стратегии, актуальные сведения об участке и условия конкретной сделки.
9.1. Состояние «Недостаточно данных» используется в случаях, когда имеющихся у Платформы сведений недостаточно для формирования соответствующего расчетного показателя с применением предусмотренных Методикой правил.
9.2. Состояние «Недостаточно данных» не означает, что земельный участок является плохим, непригодным или экономически невыгодным.
9.3. Указанное состояние означает только невозможность сформировать соответствующий показатель с достаточным набором исходных данных в рамках применяемой Методики.
9.4. При появлении дополнительных данных расчет соответствующего показателя может быть выполнен повторно.
9.5. Пользователь осознает, что отсутствие данных само по себе не свидетельствует о наличии или отсутствии соответствующего обстоятельства в действительности.
10.1. Методика может использовать прогнозные, расчетные, средние, нормативные, ориентировочные и иные значения, если фактическое значение соответствующего параметра неизвестно или недоступно.
10.2. Прогнозные значения могут использоваться для формирования расчетного сценария, но не являются установленными фактическими значениями.
10.3. Если в Платформе доступно фактическое или уточненное значение соответствующего параметра, Пользователь вправе использовать его вместо прогнозного значения.
10.4. При наличии предусмотренной интерфейсом возможности Пользователь может заменить прогнозное или автоматически определенное значение собственным значением. После такой замены результаты расчета формируются с учетом введенного Пользователем значения.
10.5. Пользователь самостоятельно отвечает за достоверность значений, введенных им вместо автоматически определенных или прогнозных показателей.
10.6. Замена прогнозных значений может существенно изменить Рейтинг FinZem, Индекс FinZem, расчетные доходы, расходы, ROI, срок окупаемости и иные показатели.
11.1. Пользователь понимает и принимает, что любой автоматизированный расчет основан на исходных данных, допущениях, моделях и алгоритмах, которые могут не отражать всех обстоятельств конкретного земельного участка или сделки.
11.2. Пользователь осознает возможность возникновения погрешностей вследствие:
11.3. Использование Пользователем результатов Методики означает понимание и принятие информационно-аналитического характера расчетов и возможности расхождения расчетных показателей с фактическими результатами.
11.4. Указанное принятие не означает отказ Пользователя от прав, предоставленных ему законодательством Российской Федерации, и не освобождает Правообладателя от ответственности в случаях и пределах, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
12.1. Методика FinZem может изменяться Правообладателем, в том числе в связи с развитием Платформы, изменением законодательства, источников данных, расчетных моделей и алгоритмов.
12.2. Актуальная версия Методики публикуется на Сайте.
12.3. Об изменениях Методики Пользователь уведомляется путем публикации новой версии на Сайте, если иной порядок уведомления не установлен Офертой или законодательством Российской Федерации.
12.4. Предыдущие версии Методики могут храниться в архиве Правообладателя и предоставляться по письменному запросу на адрес: legal@finzem.ru.
12.5. Версия Методики, действовавшая на момент формирования Аналитического отчета, является определяющей для толкования расчетных результатов такого отчета, если иное прямо не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
12.6. Изменение Методики не изменяет результаты уже сформированного Аналитического отчета задним числом.
12.7. Использование Платформы после публикации новой версии Методики означает согласие Пользователя с изменениями в части дальнейшего использования Платформы, если иное не предусмотрено Офертой или законодательством Российской Федерации.
13.1. Настоящая Методика является частью договорной документации FinZem в объеме, предусмотренном Лицензионной офертой.
13.2. В случае противоречия между настоящей Методикой и императивными нормами законодательства Российской Федерации применяются соответствующие нормы законодательства.
13.3. В случае противоречия между настоящей Методикой и Лицензионной офертой положения Лицензионной оферты имеют приоритет в части договорных условий, а настоящая Методика — в части описания расчетных моделей, показателей и алгоритмических правил.
13.4. Вопросы и предложения, связанные с Методикой FinZem, принимаются по адресу: legal@finzem.ru.
Настоящее дополнение описывает расчет ориентировочных границ цены торгов для выбранной Цели. Дополнение не является самостоятельной финансовой рекомендацией и применяется только при наличии достаточных исходных данных.
Для расчета используются:
В расходы без торгов могут входить расходы, заданные в Цели, обязательные расходы стратегии, выкуп, невозвратные платежи, подготовка участка, дороги, коммуникации и иные расходы, предусмотренные соответствующим сценарием. Один и тот же расход не включается более одного раза.
До расчета Платформа должна определить единицу цены:
Если единица цены, срок или площадь неизвестны, граница не формируется как достоверное число и отображается состояние «Данных недостаточно».
Предельно допустимая граница показывает максимальную нормализованную цену торгов при минимальной оценке расходов:
```text
Pmax = (B − Cmin) / M
```
Если в сценарии присутствует фиксированная сумма выкупа Buyout, она включается в расходы:
```text
Pmax = (B − Cmin − Buyout) / M
```
Если результат отрицательный, сценарий считается не помещающимся в заданный бюджет.
Безопасная граница показывает максимальную цену торгов при реалистичной или верхней оценке расходов:
```text
Psafe = (B − Cmax) / M
```
При наличии единственной оценки расходов C и явно заданного резерва R:
```text
Cmax = C + R
Psafe = (B − C − R) / M
Pmax = (B − C) / M
```
Резерв не вычитается отдельно после формирования Cmax, чтобы исключить двойной учет. Размер резерва должен быть видимым пользователю и не может выдаваться за фактический расход.
При известной цене торгов P применяются следующие состояния:
Если B не задан или равен нулю, границы не рассчитываются. Если обязательные расходы превышают бюджет, обе границы считаются недоступными. Если известна только минимальная оценка расходов, Pmax может быть показана как предельный ориентир, но состояние «Безопасный коридор» не присваивается без Cmax или явного резерва.
Задаток, засчитываемый в итоговую цену победителя, не прибавляется к полной стоимости второй раз. Задаток, который является отдельным невозвратным или не засчитываемым платежом, включается в расходы без торгов. Комиссии, госпошлины и иные платежи учитываются по их фактической экономической роли, а не по названию в объявлении.
Реализация коридора должна пройти следующие проверки:
Коридор является расчетным ориентиром, а не гарантией победы в торгах, фактической достаточности бюджета или достижения экономического результата. Реальная цена торгов, расходы, условия аренды, выкупа и конкретной сделки могут отличаться от использованных исходных данных. Окончательное решение и проверка условий торгов остаются за Пользователем.